每月專欄
2015-09-29
葉秀玉：「實價課稅」時代~不動產規劃新思維
明年元月起，不動產交易採用新制，國內房地產正式開始走向「實價課稅」時代。在明年之後，買賣不動產必須重新規劃交易稅賦，避免賺少繳多，因為買賣所得最高稅率高達45%。除此之外，在房地合一稅實施後，透過贈與房產給子女，也已非節稅最佳方式。
立法通過房地合一稅後，房市13年大多頭宣告終結，過去賺到暴利的投資客，國稅局課不到稅；但此時，房地合一實價課稅明年上路後，代表低稅時代終結，短線投機客將逐漸絕跡，取而代之是自住客重返主流地位，尤其新制在「自用住宅」和「非自用住宅」稅賦差異大。
舉例說明：王小姐，在2016年1月23日買房，在2021年10月1日以2,500萬元的價格出售，原取得成本1,500萬元及費用100萬元，土地漲價總數額為200萬元。
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若是未來換屋，亦享有自用住宅重購優惠；小屋換大屋(以金額區分)全額退稅，大屋換小屋之比例退稅。
根據內政部的資料，2014年贈與移轉房屋棟數達5.5萬棟，已創下新高，明年房地合一上路，由於舊制可享有依房屋評定價值辦理贈與，因此預期年底前將有一波贈與、節稅潮湧現。
一般而言，在移轉不動產時，以贈與的方式是由於目前土地免課資本利得稅，在計算財產交易所得稅時，可以有壓縮空間；但在未來出售贈與房子，因房地合一稅實施，就沒有任何節稅空間，故在移轉時若以稅賦成本來看，原則上買賣會較贈與省稅。
舉例說明：吳先生早年買了數間房屋，預計兒子105年3月結婚時，移轉一間房子給兒子，將來可自住也可出售。但吳先生是用「贈與」還是「買賣」方式讓兒子取得，將來在出售時的稅賦，會比較划算呢? (假設移轉時房屋市價 2,600萬，房屋現值和土地公告現值共800萬，兒子於取得後經過8年以3,800萬出售，相關費用200萬，土地漲價總數額 500萬，物價指數120%) 。
經以上試算結果可見，以「買賣」方式移轉房子，在未來出售時將可節省相當可觀的房地合一所得稅。
若您是多屋一族，又是高所得者(45%)，原本就有計畫要將房屋移轉給子女的人，在房地合一上路前得把握時間了，因為在104/12/31以前移轉後只要持有兩年以上，仍然可以適用舊制，而舊制只針對房屋的所得計入綜所稅課稅，若子女的所得稅率在20%以下，依然有不小的省稅空間，但須注意贈與和買賣的成本是有差異的!
其實，對於贈與不動產或買賣不動產而言，充分清楚了解「房地合一稅」，是非常重要的事，掌握新稅賦實施要點，才能及早規劃因應策略，達到節稅目的！
資料來源：財政部賦稅署、工商時報、聯合報
IFPC國際理財規劃顧問股份有限公司(International Financial Planning Corp.)
立法通過房地合一稅後，房市13年大多頭宣告終結，過去賺到暴利的投資客，國稅局課不到稅；但此時，房地合一實價課稅明年上路後，代表低稅時代終結，短線投機客將逐漸絕跡，取而代之是自住客重返主流地位，尤其新制在「自用住宅」和「非自用住宅」稅賦差異大。
舉例說明：王小姐，在2016年1月23日買房，在2021年10月1日以2,500萬元的價格出售，原取得成本1,500萬元及費用100萬元，土地漲價總數額為200萬元。
若是未來換屋，亦享有自用住宅重購優惠；小屋換大屋(以金額區分)全額退稅，大屋換小屋之比例退稅。
根據內政部的資料，2014年贈與移轉房屋棟數達5.5萬棟，已創下新高，明年房地合一上路，由於舊制可享有依房屋評定價值辦理贈與，因此預期年底前將有一波贈與、節稅潮湧現。
一般而言，在移轉不動產時，以贈與的方式是由於目前土地免課資本利得稅，在計算財產交易所得稅時，可以有壓縮空間；但在未來出售贈與房子，因房地合一稅實施，就沒有任何節稅空間，故在移轉時若以稅賦成本來看，原則上買賣會較贈與省稅。
舉例說明：吳先生早年買了數間房屋，預計兒子105年3月結婚時，移轉一間房子給兒子，將來可自住也可出售。但吳先生是用「贈與」還是「買賣」方式讓兒子取得，將來在出售時的稅賦，會比較划算呢? (假設移轉時房屋市價 2,600萬，房屋現值和土地公告現值共800萬，兒子於取得後經過8年以3,800萬出售，相關費用200萬，土地漲價總數額 500萬，物價指數120%) 。
經以上試算結果可見，以「買賣」方式移轉房子，在未來出售時將可節省相當可觀的房地合一所得稅。
若您是多屋一族，又是高所得者(45%)，原本就有計畫要將房屋移轉給子女的人，在房地合一上路前得把握時間了，因為在104/12/31以前移轉後只要持有兩年以上，仍然可以適用舊制，而舊制只針對房屋的所得計入綜所稅課稅，若子女的所得稅率在20%以下，依然有不小的省稅空間，但須注意贈與和買賣的成本是有差異的!
其實，對於贈與不動產或買賣不動產而言，充分清楚了解「房地合一稅」，是非常重要的事，掌握新稅賦實施要點，才能及早規劃因應策略，達到節稅目的！
資料來源：財政部賦稅署、工商時報、聯合報
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